一线城市，人口持续净流入，产业医疗教育仍然吊打二三线城市，叠加通货膨胀，不可能不涨的，但不会一下子涨起来，因为房住不炒，房地产要健康稳定发（shang）展（zhang）。
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如果你是以2020年的房价为基点的话，那么2025年广州新房房价肯定会比现在更高，除非全国房价崩盘。
这是最新的广州房价，还在涨。
2021年广州楼市1月第三周数据出炉，其中：
一、广州楼市二手房挂牌价从32621元变为33270元，本周上涨649元，持续上涨。
二、广州楼市近三周在售二手房数量为77027套，76434套，75524套，持续下跌。
感觉广州楼市虽然被约谈了一下，但是广州楼市的热度似乎却还没有下来，二手房挂牌价还是一个劲地飞涨。难道那些广州二手房房东就对广州房价那么有信心，觉得广州房价能够大涨，于是就拼命地把二手房挂牌价上调，还是说现在广州楼市的炒房客还是在学深圳炒房客，不管房子卖不卖的出去，反正就是把二手房挂牌价上调就行了。
之前在网络上就流传一个截图，就是中海花城湾的一个业主群，在这个群里面有人呼吁把所有二手房的挂牌价都调高到18万一平方米，而这个小区二手房挂牌价在2020年8月前平均都没有超过11万一平方米，这些炒房客就直接把二手房挂牌价给翻了一倍，一平方米上调7万多。如果广州楼市的业主都像这些人一样的话，那么广州二手房挂牌价大涨倒是可以理解了。
一定会涨。
很简单，看看今天最新鲜的新闻
今天《广东省第七次全国人口普查公报》发布的，广州常住人口达到1867.66万。
注意，是1867.66万。
对比10年，十年增长了597.58万人。十年增长率47.05%。
再看看占比
广州15—59岁人口占比，占比达到74.72%，这群人就是楼市上涨最大的底气。
题外话：看看深圳和东莞的人口占比，你就知道为什么这两年深圳东莞都疯了。
所以，别的废话就不说了。
看着这份人口清单，哪里的房子会涨价，一目了然。
你也可以打多巴胺安慰自己明天就要崩盘，多关注一下日月哥就好。
不过如果我是你，我会抓紧去看房踩盘，摸清一下自己家底，赶紧上车。
因为你的竞争者，是百万计…
非常遗憾，即使我也很想在楼市预测上存在一个可靠的捉手，即使我作为房产自媒体不应该表达出如此“消极”的态度，即使...
但是，你问我一百万遍，我依旧是这样回答。因为
这不是一个工程学问题，而是一个哲学问题。
我会用尽可能简单的语言而非专业术语去给你阐述这个观点。
希望大家理解了楼市不可被预测的底层逻辑之后，能修正投资的期望去看待楼市。
正如罗曼罗兰说的一样。
目录：
1、楼市是不可被预测的
2、我们应该如何修正策略
有效的预测是要有既定条件的。没有既定条件的预测就是在耍流氓。这让我想起一个笑话：
美国的空头们，每天起床第一件事就是对着世界大喊“市场要崩盘！（Market will crash!）”。但是如果你追问他上面时候崩，崩到多少点？他们大概会跟转着眼珠子跟你说“这个不太好说。”
所以我们说楼市可不可以被预测，不能像美国空头一样喊口号：
广州的楼市一定会崩盘，你们已经在高位站岗了......
一定是要预测广州楼市整体在3年内是涨还是跌，涨跌判定标准是什么，是天河区的涨跌，还是广州市的涨跌？是刚好三年的时间节点吗？
如果我们学会判定什么时候有效的预测，大概，我们会先让大部分“预言家”闭嘴了。
恭喜你，排除了部分嘈杂的声音之后，你将会进入到更高的段位，去判定一些理论是否有预判性。我见过不少好的楼市预测理论，大部分是会引用部分宏观经济学的指标去支撑他们的理论，并且是能逻辑自洽的。但是我之前说过：
这是个哲学问题，而不是工程学问题
纵使天气预报作为人类预测届天花板般的存在，也仅仅对当天或次日的预测存在把控性，3-5天的预测基本上已经是靠历史数据推测，准不准靠人品。5天以上的，基本上就是拿来凑数的。
至于地震的预测，简直是惨不忍睹。现在还有部分民科代表天天写信到相关部门声称“某某地方要发生地质”。真的是让人哭笑不得。美国地质调查局（USGS）早就针对“地震是否可以被预测”，作过明确的回复“不行”！
如果我只放这两个例子，肯定会有粉丝说：
这只能证明自然界不能被预测，楼市是人类世界的产物，人的行为可以被预测，楼市就可以被预测！
我们接着看......
我们做一个思想实验：有100个房间，每个房间都有“生门”和“死门”，只有通过“生门”的才可以存活下来。现在我们有足够多的人同时闯关，因为人数足够多，就总会有人100次通过“生门”。这时候，你作为记者采访这个人。
他一定会毫不吝啬的跟你分享他的“识门之术”
然后他的“识门之术”就会像成功宝典一样被流传下来。如果后世有人质疑，拥护者就会说“你还没有领略到里面的精髓”......
这个实验看似很荒谬，但是我们在现实生活中，我们所见到的所谓“优秀企业家”。有很多人都在分析他们的特质，并由此产生了不少“成功学”分支。殊不知，其实大部分的成功人士，只是幸存者偏差的产物。
反观楼市的预测。
有很多自媒体会不断去预测楼市的涨跌（但是聪明的人不会给出有效预测），当市场应验了他的预测，他就会大肆鼓吹：
你看吧，我就说是这样子，跟着我没错吧！来，扫码扫这里......
如果市场走向反面，他们就会转着他们的眼珠子开始说：
嗯，果然是这样，市场已经被提前透支，我们要开始着手布局后面的事宜，来，扫码扫这里......
所以，你所看到的很多行业内的大牛，只不过是时代的产物，概率的产物而已。而他们的理论，或者你可以当课外读物看一看。
说了这么多，难道我是要DISS所有的自媒体（包括我自己）吗？
非也非也......
我有很多做私募基金的朋友跟我吐槽：
亲戚朋友知道他们是做私募的，就问他们推荐“哪个股票会涨”
这时候他们一般会说“大姑妈，我没办法预测哪个股票会涨，我们是......”
大姑妈：“哎哟，说一下都不行，你要是不知道，那大奔是怎么买的啊？也不想想当年我给你换尿布的时候......”
要知道，预测某个“个股”的涨跌在行业内早已经是鄙视链的最底层了。大家谈得更多的是“投资组合”，不要把鸡蛋放在一个篮子里，不追求一夜暴富，而是利用组合对冲风险，追求一个较为稳定的投资收益。
楼市也一样。
我们不要去盲目追求得知“广州楼市3-5年会涨还是会跌”，而是要去从多个维度优化我们的投资手段。
这里推荐三个维度的投资视角。
我们没办法预计广州3-5年的涨幅，但我们有可能去预判“一波小行情”。
2020年初，疫情还处于紧张状态。已经有一批“大胆”的深圳投资客户在微信群密谋：
一解封，我们就过去广州大肆建仓。
他们的判断依据是：
深圳的限购政策已经非常严格。
疫情导致市场上的资金少了很多流向，可能最终流向楼市。
广州楼市还是价格洼地
广州黄埔区购房政策放松
......
结果就是，这帮人在解封之后，如狼似虎一样拥进广州市场，“不看房就签约”的行为吓坏了一帮黄埔区的业主。而市场确实也如他们预期一样，开始疯狂上涨。
这里的逻辑是，他们不去判断3年后楼市会如何，而是“捉住一波行情”。当你的房子从300万迅速涨到了400万，即使扛过市场的回调，买卖的周期，你也能保证有一定的投资收益。
这就是用短期的战术优势去对冲长期的不确定性。
全国的楼市都受到政策的影响，政策就好像黑天鹅，无法预测，但总会发生。不过，政策出台，市场要去消化并兑现这个政策，是需要一定的时间的。
如果谁能在政策出台后（或者有足够的信息去预判政策会出台）马上捉住这机会，在市场兑现之前入场建仓，这样你就会有信息差优势。
说人话（举个例子）：
某天下午，政府在官网发文，在预算的规划外，在某个点上预设新增一个地铁站点。
这种情况下，如果是一个信息敏感的人，会比新媒体写稿的人还更快速进行反应。马上到该站点上盖的A楼盘建仓。
第二天，市场开始发酵这件事，中介开始吹嘘A楼盘，A楼盘价格开始飙升。
这个案例中，就是掌握了信息差优势的打法。
但是，现实的市场，要捉住信息差优势，从而变现，需要较强的执行力。而一般较为浅白的政策又会在第一时间曝光在社交媒体上，因而要执行这个策略，需要对市场有敏锐的触觉。
提高抗风险能力最普遍的做法就是——淘笋盘。
笋盘：由于信息不对称、急售等原因产生的低于市场10%以上的房源。
例如市场价500万的房子，你450万买入，这样你就比正常500万买入的人有更高的抗风险能力，更不容易亏钱。
这里可能又会有人出来杠：现在哪有什么笋盘。
无可否认，有部分的热门楼盘确实是出现“一房难求”的现象。但这是个别楼盘，整体来说，如果一个业主要急售他的房子，加上中介的推波助澜，确实是会存在低于市场价10%的房源的。
只是这些房源会在圈子内流转，而最终到达大众眼里的，都是市场价的。
所以如果要真正意义淘到笋盘，一定要成为中介眼里的“超实在客户”【这个我有另外的回答详细说明，这里就不展开】。
不要再盲目追求得知“广州楼市3-5年会不会涨”这种伪命题，任何的自媒体都无法告诉你这种“宇宙真理”。
如果真的要投资房地产，应该要像个随时观察的猎豹，一旦感知到风吹草动，毫不犹豫用最快的速度飞扑上去。
其他时间？静静的等待吧！
2025年价格大概率比现在高，200万以下老破除开。
1
2020年广州城市居民人均住房建筑面积34.61㎡，公摊抛开，居住面积是不足够的。
特别是主城区的好房子。
2
广州大学生在校人数全国第一，155万左右，大学生背后的父母是最有购买力的群体，
3
广州这2年总人口也许在减少，长期人口肯定大量流入，特别是中高端人口。
我举例子，北京，上海，许多人担心老龄化，
其实北京，上海在限制人口进入，
一旦他们需要人口，他们政策放开，大量年轻人口会流入，
广州虽然比不上北上，但他也可以做到。
中国发展四几个级，
长三角、珠三角、京津冀和成渝城市群，
其中珠三角是最强的，而广州医疗，教育，文化等资源是中国大陆里面最强的。
为什么老破除开？
北京是全国房价控制最厉害城市，没有之一。
北京300万以下老破，除开学区房，目前成交价基本价格都是低于2017年的。
现在人和以前不一样，
现在在1线城市，人要么留下，要么走人。
一般留下的人，他们家里父母多少有点家底，工作收入也往往不低，否则留不下来。
老破房子，他们真看不上。
我是啊啊啊啊啊讲房子，
一个真诚的人，
一个宁肯自己不拿佣金，也告诉你2018年除非刚需不行，不要买武汉的房子，
一个2021年3月份预测深圳等房价到顶的人，
希望我们都有一个家，大家财源滚滚
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