房价的黄金时代结束了，2023年房价大局已定

一年一度的楼市吹风又开始了。 今天很多地方都已经看到关于楼市的那个社评了。 其实里面的内容，彭叔之前不管是写文章，还是直播，都已经说过很多次了。 那就是未来的房子，金融属性会降低，居住属性会增加。

那个到处转的社评，核心的思想，就是这点。 只不过它那个有点是提醒大家注意，也就是不要下太大的注，尤其是看到国内房贷利率一些城市都跌破4%了，很多城市的限购都已经放松了，像是南京、杭州、苏州、天津、成都、武汉等等的，这些二线城市，基本都已经半放开限购了，外地人在那边去，不会很难就能买到房了。

这么多的利好之下，有一部分人对房价的确是又蠢蠢欲动了。 彭叔也能看到出来。 很多房产专家都在说后面还有更加牛叉的救楼市政策，类似于当年的棚改涨房价，能让国内房价在大涨一波。 一部分人还是有些相信这些房产专家的话，毕竟过去房价真的上涨了20年，只要是在2016年之前买房的，到现在基本上就没亏的。当然了，除了鹤岗那种全国都出名的城市，其他的城市，基本上房价都比2015年的时候要高。

那么多年攒下来的房价永远涨，没那么容易就会消退。 现在楼市里面那么多人说房价还要大涨，但实际上房价万一没有涨呢，让那么多人加杠杆冲进去，后果会是怎么样？ 今天那个关于楼市的消息，就是一个风险提示。 现在那些人押还要继续炒房，哄抬房价，出更大的利好政策，如果这种人真的多了，而且还加杠杆进去，最后楼市没有来那个大利好，房价也没有大涨，甚至房价还跌了，那么这些人会怎么办？

大家也不要觉得房价下跌，是一个不可能的事情。 没有什么是不可能的。 今天那个社评说的房子的金融属性在消退，居住属性在增加，这个话说白了，就是房子本身的杠杆在下降，而没有了杠杆了的房子，房价还能值原来那么多钱吗？ 金融属性减少了那么多，房价还能那么高吗？ 现在的房子，7成都是金融属性，只有3成是居住属性，那么金融属性减少，居住属性增加，以后3成是金融属性，7成是居住属性，那么连价值都发生了变化的房子，房价还能值那么多吗？

就像国内的房租，为什么房租今年那么多城市都跌了。 就是因为租房是纯居住的，没有金融属性，大家什么时候看到过加杠杆租房的。租房靠的大都是实打实的收入，不管是自己的收入，还是父母的收入，但都是收入。

没有了金融属性的租房市场，就靠大家的工资，现在和房价之间的差距，房租和房价之间的回报率，基本都是在1.5%，也就是一套房子，想要靠房租收回买房的钱，需要至少60年以上。

一套1000万的房子，一年房租也就是15万左右。在国外，1000万的房子，一年的房租是能达到80万左右。 国内的房租这么低，就是因为租房没有金融属性。 所以反过来说，如果说房子的金融属性降低了，杠杆降低了，房价还能值那么多吗？ 大家可以想想，在2015年全国没有疯狂的加杠杆买房之前，全国房价虽然也在上涨，但是涨幅才是多少？

像是在2006年的时候，西安的餐厅的服务员工资是800一个月，保安也是800，当时房价是3、4千，等到了2016年的时候，西安餐厅服务与工资是3000，保安也是3000，当时的房价是7000左右。在2016年之前，房地产的杠杆加的还没那么疯狂，所以房价的涨幅，是低于了工资的涨幅，那个时候西安两个最底层的服务员，加起来的月工资，能在西安买一平米的房子。后来房子的金融属性越来越强，现在是2022年，西安的服务员工资普遍是3500到4000，保安工资也是这个，西安的房价从7000，变成了16000。这个时候西安的底层打工者，两个人的工资加起来，2个月都不一定能买得起一平。西安的房租，两室一厅的房子，50、60平的，在一环外地铁口老家属院，在2006年的时候，300一个月，等到了2016年的时候，涨到了800，等到了现在2022年，涨到了1000。 大家可以看到的，房价的涨幅，加了金融属性以后，涨幅超过了工资增速，但是房租没有加金融属性，只能跟着大家的收入走。

再次说明，当房子的价值组成里面，金融属性减少时，房子的价值，就会减少。 而且彭叔觉得那个社评的消息，应该还是暗示了房地产税。 毕竟房地产税的出现，也会让房子的价值，发生重新的估计。 以前没有房地产税的，你1000万的房子，一年租15万出去，房价跌了，大不了不卖了，

我还是挂1000万，但是有了房地产税以后，就算按照1%来计算，一年就15万的房租，10万都要交税，自己就只有5万了，要是房子再有1、2个月没租出去，那这个房子房租就一毛都没了。这还没有算房贷的资金成本，把房贷利息一算，那更亏了。 房地产税改变房子的价值，这个真的很好理解的。 就像你现在去买一件东西，一个是永远不需要保养，就卖100万，一个是每年都需要保养，每次保养费1万，你觉得这个要了保养费1万的东西，能和这个不要的比吗？大家不要忘了，

这个房子是有杠杆的，100万的房子，本金就是30万，30万买个东西，每年要出1万的保养费，另外一个是30万不出保养费，你说两个最后的价格，能一样吗？ 一个不需要保养的值30万，那么等它每年都需要1万保养费的时候，这个东西，30万绝对卖不出去的，价值就会下降，也许是降到25万，也有可能降到20万。 至于说房地产税之后房租上涨。

彭叔认为在刚出的时候，短期内，房东肯定是想要把这个转嫁到租客身上的，这个不用问的，所以短期内，至少房租的报价，肯定会高。 但是，只要大家的工资没有上涨，房东短期把房租上涨以后，很快就又会跌下来。就像北京1000万的房子，房租15万，租这个房子的人15万房租就已经感觉很有压力了，你再给他加个10万房租，成了25万一年，你觉得他还会租这个房子吗？

决定房租的，是租客。 如果说租客的工资不涨，房租不可能涨。 四个原因。

一、收入决定了房租。

二、各地的保障性租赁房，增加了供给。

三、房地产税出台后，会逼的现在一些空置房要么卖，要么租出去抵税，比如南昌的空置率20%，全国排名第一，想想南昌有了房地产税，这20%的空置房房东，该怎么办？

四、人口的减少，包括去大城市打工的年轻人流入数量，减少了，人都少了，房子又不会塌，供大于求了，房租拿什么涨？就像现在的北京，人口负增长，每年还新建那么多房子，想想房子能不过剩吗？

所以大家真的淡定一些，房东能涨房租的话，早就涨了，你觉得现在全国各地房租下降，是房东发善心，看到租客降薪了，裁员了，心疼你了，才给你降房租吗？还不是因为你没钱，人又少了，房子比以前多了，房东要涨价就租不出去。 楼市的里面等等买房的人，又多了一些希望，在议价空间上，又多了一些筹码。

最后： 房价的走势无法确定，但是当下的情况，别乱加杠杆，这个是没错的。

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