文 | 易宪容 青岛大学经济学院教授
近来，房地产市场回暖的迹象逐渐增多，尤其是北京、上海等地“小阳春”已经崭露头角。国家统计局日前公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动中，环比上涨城市数量增至36个。不过，与此同时，从一些机构监测的数据来看，全国楼市仍未出现明显回暖迹象，从对应个人住房按揭贷款的居民中长期贷款数据来看，也仍未走出低迷，1月份居民中长期贷款增加2231亿元，同比减少5193亿元。房地产市场能否回暖、何时回暖、以什么样的方式回暖，受到关注。
首先，就房地产市场形势来说，2022年是我国房地产市场化发展20多年来最为困难的一年。比如，房地产开发投资负增长10%；住宅销售额下降28.3%；住宅新开工面积下降39.8%；个人按揭贷款下降26.5%等。虽然目前不少城市房价开始止跌回升，但房地产市场的严峻性在2023年还可能会持续。因此，相比于快速反弹，如何全面重启并且实现结构性转型更值得关注。
去年年底召开的中央经济工作会议中，涉及房地产部分提到的目标是：保交楼、保民生、保稳定；防风险及促转型。紧接着，今年1月17日全国住房和城乡建设工作会议上，对房地产行业提出的要求是：稳预期，提升市场信心；“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险；促转型，推动房地产长效机制建立。也就是说，观察2023年的房地产市场，与以往不同，核心是在防范风险的底线上，推动房地产市场长效机制的建立。具体体现在以下三个方面：
首先，如何实现“防风险、保民生”的核心目标。这一方面意味着，房地产开发企业面临的资金链断裂的问题需要得以化解，另一方面则意味着，“保交楼”仍然是2023年房地产工作的最大任务和重心。
这也是为什么监管部门融资政策调整“三箭齐发”，并首度提出“有效防范化解优质头部房地产企业的风险”，又允许私人基金投资房地产企业，以此来保证房地产企业融资，防止引发金融市场系统性风险。不过，“三箭齐发”融资条件宽松，并非均等流向所有的房地产企业，而是以市场化、法治化的方式有选择地让资金流向优质的房地产企业。保证房地产企业融资是建立市场信心的关键，也是最为重要的一环，是稳预期的核心。
而“保交楼”是当前住房市场信心建立的第一步，这一步没有完成，靠政策刺激住房需求可能效果不会太大。按照期房交楼1-2年时间计算， 2020-2021年住房交易额涉及34万亿元以上，如果保交楼不能够顺利完成，影响将会很大，甚至可能会诱发金融市场系统性风险。到2022年底，“保交楼”全面复工的项目只有20%左右，任务仍然十分艰巨。
其次，刺激居民的住房消费，扩大内需。这中间涉及房价下调与居民住房消费需求释放两者之间复杂的平衡。一定程度上来讲，住房价格下降可以让居民的住房消费需求逐渐释放出来，但是在当前这种由投资为主导的住房市场向以消费为主导的住房市场转型的过程中，房价的下跌又会影响市场预期，房价下跌得越多，居民购买住房意愿越弱。就目前全国房地产市场整体情况来说，不少城市出现住房过剩现象，最好的方式就是通过市场供求关系让房价在合理区间内逐渐下行，这样将有助于房地产市场需求逐渐释放。
最后，实现房地产市场转型发展。这里的转型既有房地产融资模式、房地产资金管理模式及市场运行模式的转型，也有房地产市场发展模式转型。特别是房地产发展模式转型， 今年要做的就是如何补两大短板，一是大力发展住房租赁市场，二是加大保障性住房建造的比重。实际上，建立住房租赁市场已经提倡几年了，但是成效不彰，近期央行发布“金融17条”支持住房租赁市场发展，对中国房地产市场转型是一个重大利好消息。发展保障性住房也是同样的道理，要大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房。
总之，在近期一系列综合举措和利好政策刺激下，房地产市场预期总体改善，已经有了一些好的迹象。要想持续向好，仍然要在防风险、“保交楼”、释放住房消费需求、发展住房租赁市场和保障性住房等方面做好工作，让中国房地产市场逐渐地向“三位一体”的长效机制转型。值得强调的是，这将是一个缓慢的过程，不能操之过急，而对观察者而言，也应该更有耐心。
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