倪鹏飞/文今年以来一些地区逐步对房地产调控政策进行调整。特别是4月份至今，各地稳楼市的刺激政策此起彼伏，不论是调控政策次数还是范围都刷新了最近几年的纪录。
在地方政府密集完善房地产调控政策的同时，4月29日召开的中共中央政治局会议对房地产调控进行了明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。可以说，这给市场吃了一剂定心丸，释放了稳投资、促销费的强烈信号，有助于打消市场顾虑，提振房地产开发企业的投资热情和市场的消费信心。
房地产发展到今天，其在整体国民经济体系中，不仅规模大、占比高，而且链条长、牵扯多，房地产发展直接关系稳增长、惠民生、调结构、促改革和防风险，既可以是经济社会发展的压舱石，也可能是风险源，对国家经济社会发展和进退举足轻重。当前形势下，政府政策要积极有为，我们认为：加快实施青新市民安居工程可以实现“稳定房地产市场，化解房地产市场风险，惠及青新市民民生和稳住宏观经济基本盘”的“一石多鸟”。
因城施策，支持一些城市调整限购、限售等政策。
今年以来，国际国内宏观环境出现一些超预期变化。新冠疫情在我国出现快速蔓延态势，特别是经济中心上海疫情，对经济社会运行带来巨大挑战。俄乌冲突不仅对俄乌乃至欧洲产生直接的巨大影响，而且给世界和平发展带来巨大威胁，对中国的外部环境与开放发展都将产生深刻而严峻的影响。此外，中美宏观政策加快分化。2022年3月份开始中美两国同期限国债收益率差距不断收窄引发市场担忧。这从实际和预期两个层面增加宏观经济和楼市下行压力。
政策宽松正不断加码。自2021年四季度以来，宏观政策宽松不断增加。推出普遍性降息降准、结构性货币政策，政府扩大发债和开支等。涉及房地产的政策不断出台，包括抵押贷款的降低首付比例、降低房贷利率等，扩大抵押贷款支持优质企业对出险企业的并购贷款，允许债务展期，规范预售资金监管等，保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理，暂缓试点开征房地产税。许多城市包括一、二线城市都进行了政策调整或者逆转，包括放宽落户、取消限售、限购政策等等。据央行金融司的数据，3月份以来全国已经有100多个城市的银行自主下调了房贷利率。
目前，信心恢复和预期转强低于预期。长期内住房市场基本饱和、房住不炒的调控，短期内2021年第三季度个别企业风险暴露和市场过速下滑的冲击，外部的疫情加重、俄乌冲突等的严峻形势，内部的一些开发企业的违约、一些住户部门延期还贷、一些金融机构不良贷款增多，一些区域市场快速降温不断持续甚至扩大。所有这些因素相互影响，不仅导致供求尤其需求收缩，而且影响市场信心提振和预期转强。出于风险考量，多数城市住户部门表现出明显的等待和观望。银行，尤其信托、基金、私募、债券市场等表现十分谨慎。除了地方国有企业外，开发企业购地显著下降。优质企业并购出险或者困难企业项目落地较少。1-3月份，房地产开发企业到位资金同比下降19.6%，个人按揭贷款下降18.8%。土地购置面积下降41.8%。
此外，还有一些现象值得关注。比如，市场风险可能会持续释放，可能还会有房企出现流动性风险，而这也会增加金融机构的不良贷款。
虽然住房市场面临着上述困难，但是中国住房仍有较大的需求潜力，确保房地产市场稳定也存在诸多有利条件和政策工具。基于以上情况，应稳定房地产市场，化解房地产风险，支持宏观经济基本盘，坚持“房住不炒”不动摇的定位，优化政策，支持多层次的住房需求。
首先，要优化市场调控的政策体系。优化资金监管并微调金融政策。继续缩短审批时间，降低首套住房贷款利率，适当而不过度降低二套房首付比例，首付比例不低于30%。指导商业银行严格执行规范收贷规则。加快发行公募房地产信托投资基金。加快试点并推出住房抵押贷款证券化。允许房地产企业增资扩股和上市融资。延后执行调整信贷集中度政策，优化三档四线的规定的监管。
其次，优化土地集中供应和拍卖制度。完善集中供地政策，增加供地次数。完善土地拍卖制度，减少捆绑限制。完善土地供给机制，实施双向调控。将住房土地供应与商品住房库存及销售，进而与人口及收入增长相挂钩，确定各城市土地供应指标额度，在增加热点城市指标的同时，减少甚至停止住房库存大的城市土地供应。
再次，分类优化行政政策。优化双向调控行政的政策，支持一些城市根据各自情况，取消或者调整行政性限价、限购、限售等政策，分类处置和化解房企风险，支持一些省市以城投平台公司为基础通过引入土地资产、社会资金、保险资金和财政资金成为房地产投资基金或资产管理公司，进行当地房地产项目、资产和债权的收购、重组和盘活，促进房地产企业债转股和业务转型。健全住房市场管理的应急机制。
最后，引导市场恢复信心和稳定预期。加快出台相关人口落户、教育共享、就业开放、住房公积金扩围等利好政策，及时出台重磅的利好政策，提振信心和稳定预期。通过发布平台充分释
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