8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
广州市人民政府办公厅关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知
广州这次行动很快，是一线城市中首个官宣“认房不认贷”的城市，超出了市场预期。
在加杠杆上车方面，又一次走在了一线的前列。
广州落地「认房不认贷」，专家称「率先调整，信号意义非常强」，为何是广州打响「第一枪」？北上深会跟进吗？其实，早在7月份的时候，某个重要会议上就重点提出了这个说法：
会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
但是，当时北京、上海陆续先表态发声要“抓紧研究”“认真学习”，没有丝毫立即落地执行的态势，感觉更多是在等待与观望。
这个期间，广州算是没闲着，先是政府带头各种考察，然后就要求各家金融机构去开会，讨论方案。
大概只持续了1个月的时间，政府办公室就把这项活给落地执行了，这次的速度之快，比隔壁深圳还要迅速。
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
要知道，这几年广州的发展已经快脱离了一线城市的序列了。尤其是传统优势房地产方面，陆续爆雷严重拖累了广州的发展步伐，不果断决绝则差距会越来越大。
在认房不认贷之后，存量房贷利率下调将成为下一波的重头戏。现在市场上已经有招商银行、建设银行、华夏银行陆续放风出来，还有交通银行直接流传出了内部的会议通知截图。存量房贷利率下调已经势在必行，就看哪家敢为人先了。
根据目前的进度，预计会在9月中上旬，各地会陆续宣布调整。
我一直说，房产税最大的阻力就是一二线的前三排，不让他们套现离场，这辈子都不可能收房产税。
就看政策的精准度和各自的领悟能力了
一线城市加入市场需求的抢夺行列，且往往是谁动手越快，则吸收的市场财富越多，早期的鸟儿有虫吃，同样适用的是早期的虫儿被鸟吃。
一线城市包含公摊的房价收入比大概在30左右，而公摊已经成为美化我国居民实际住房压力的遮羞布，按照国际计算房价收入比的实际使用面积来看，北京和上海分别可以超过50以及40，另外另个广州和深圳也是超过30的，远高于一般认为4~6，哪怕把范围放宽到10，也还是遥遥领先与居民的平均收入水平。
现在的房地产市场呈现出明显的下行趋势，新房管控，而更加接近市场的二手房已经呈现出连续15个月的下跌，当然读者会发现按照同比来看，平均只有2%以内的跌幅，但不要忘了我国的房地产本身就是超过了居民的承担能力，非常依赖庞氏信贷来维系。过去房价上涨的时候，银行的信贷发放，房价上涨，居民的举债意愿都是正向加强的，导致的结果就是房价脱离居民承担范围的部分，非常依赖信贷来支撑，表现为居民杠杆的激增，换句话来说就是过度收取了未来的居民收入作为短期的经济指标和税收。
这时不要说下降2%，就是不涨，也不可能长期维系，因为是杠杆就有利息，是货币就有机会成本，比如即便无风险的大额存单收益下降到3%一下，依旧远高于房地产的投资收益，一进一出，基本都是在给银行打工，这里不止是二三线及以下，一线城市的平均利率在房地产下行中更高，基本不可能覆盖资金成本，这就是为什么重点不是下降了2%，而是信仰的崩溃，这种信仰的崩溃也仅仅在短短一年的时间潜移默化的影响着诸多参与者，一旦增长预期不再，那么庞氏信贷的故事就讲不下去了，面临更长期的去杠杆风险，不排除硬着陆，现在是政策硬拖着而已。任何投资品，除了预期收益，当然还有预期亏损，现在的问题大概不是赚多少，而是少亏多少的问题。
至于放开一线的限购和信贷支撑，正如之前的讨论，有两个对市场相反的影响：
1）需求涌入一线，意味着其他地区的潜在需求下降，导致更严重的分化问题，人口流出往往伴随着六个钱包积蓄的流出，会加速市场的出清，房价还得接着跌。
2）期待一线重塑投资者信心，逐渐的政策也能看出来，越来越不像是在期待刚需接盘，能上车的早就上车了，现在收入预期放缓，加杠杆是一件很危险的事，政策难免为了刺激楼市放开投资需求，当然往往用一个很好的借口，支持改善型，无非是精准挖掘还可以上杠杆的群体。正如此前不管住在哪里，都非常关注一线的房地产价格走向，今年5月开始四个一线二手房全部转跌，击鼓传花的游戏最后不就是靠着信仰来支撑么，救一线很大可能是为了稳信仰，稳信心。
这其实就是金字塔结构如何处理上层和中层的关系，上层是信仰，是参与者的灯塔，你要是去年说一线都得跌，相信的人很少，除非他们自己经历。而市场的钱和需求就这么，过度流向本就更高房价收入比的一线，必然导致其他城市的潜在税源下降，金字塔的下层其实已经救不了，光靠空心化的农村也不靠谱，中层城市如果也被抽水，房子光靠着地基侵蚀后的上层怕也是空中楼阁。
从短期来看，肯定是能吸引一批庞氏信贷的接盘者来稳盘的，但如此高的房价收入比，你很难说这点钱能烧几天，还是几个月，长期还是要面临市场出清的压力，没有实体经济增长的支撑，不想主动去杠杆，市场也会自发去杠杆，很可能也只是大趋势下的一个小插曲罢了。
认房不认贷会影响的玩家的总数不多，因为从开服到现在
所有人或多或少都参与了
毕竟该买房的都买了，但是已经有了的，想的方向却不一样！毕竟想小房换大的还很多
一方面会刺激这一挂需求，另一挂就是让相关的新玩家入场，可..又有存量博弈，毕竟成长性已经在过去15年中磨平了
但真正受益的人是准备套现的
或者说已经卖房离场的玩家，可他们又有围城之困
毕竟绝大部分人把钱拿出来又不知道哪块财富可以又稳又有增长的
可见虽然你逃了出来，避开了存量博弈和房地产周期性的风险，但很有可能进入另一个自己不太懂的无底洞中，更何况很多人在地产这块赚了钱，他就非常容易形成“路径依赖”
那谁比较吃亏呢？肯定不是新入局的买方，而是新房卖不出去的库存，开发商想卖房除了涨价去库以外，不可能平稳落地，因为降价去库最后的贷款人必然不能同意？怎么办？
那就考虑上面是如何思考的了
上面到底是怎么想的呢？
不会撒手不管吧？，不，而是先制定一个小目标，让每年作为资产锚的一线以1-1.5%的增速上涨，结果是让买方即跑不赢印钱的速度，又给买方留有一些未来溢价的幻想，但殊不知一跑不赢借款成本，二跑不赢印钱的速度，但是买了房还是都会很开心，因为他不考虑上面的风险，他考虑的是“家”
那广州这一抢跑啥意思？它算不算一线
1、心里的一线实际上的二线，抢跑如同广州服务的留人计策，都知道网络游戏逼氪金，618逼消费，所以这就是在告诉所有人，北京上海服务器现在依然不缺人充值，它们只是在等一个周年庆大礼包，而广州要的动作就是首冲重置双倍，618买一送一
2、那未来怎办呢？想让市场活跃让房产重写周期论，我们做的到吗？日本的覆辙我们会不会出现？答案是不会，比如新加坡控制房价泡沫的手段就是交易环节直接飙升30%的消费税，10%的土地出让金，还有交易费，最后的结果就是400万的房子折腾下来手里就剩180了，拿着这180再去换高溢价资产？一不值，二还不如不卖时的租售比
当然我们的手段，或者说大礼包好多还没用呢！我举个极端的例子：把限购限售的一线解封，但有时间条件，取消了五年纳税，买房落户统统给批准，但限期就给2年，第三年继续限购限贷落户提高门槛！，所以我是真不担心自由落体，因为压根就不会发生
那目前的经济状况？这个政策的目的在于什么？
目前我们的社会融资90%都是债权，股权融资只有10%
美国是70%股权融资，因为资本市场发达，股市长期平稳上涨。这种结构性的差异，导致了我们的钱都去了房地产，债券融资无法支持科技发展。正因为股权融资不足，导致我们高科技企业发展不起来。负债率是负债比资产，借来的钱是负债，股东的钱是资产！债券融资规模太大，不仅影响金融安全，也不利于科技创新
股权融资则不断孵化优质企业，成了良性生态环境
所以未来房子的定位也很简单，库存会以你想象不到的利益绑定出售而出清，未来的涨幅一定是“稳”而不是高成长，所以买来住、消费、保值的可以入手，但拿来投资还是算了吧，未来大家要关注的是股权融资的时代性机会
我国是至上而下的政治体系，中央定下基调，地方执行实施。所以在前段时间中央诸如住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局，三部门联合发布了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。那么接下来，地方各省市就“因城施策”陆续配合出台具体的政策。
政策的目的其实很简单，释放实际利好来刺激房地产销售市场，解决房企存量的问题，让开发商能够回流资金，应对越来越严重的债务违约的问题。
虽然我们认为房地产已经失去了大部分的投资属性，但毕竟住房作为“衣食住行”最为基本的一环，还是有刚性的需求，不管是结婚，二胎，教育，养老，都对新房或者改善性住房，有实际的购买意愿。
认房不认贷的政策落地，吸引一部分的市场观望者，尤其是家庭成员的增加比如小孩出生，二胎，或者父母养老，还有就是学区房的需求，会起到一定的促销的作用。但这个政策不能再根本上解决一些基本面的问题，比如房价过高，居民负债较高，出生率降低等。所以整个楼市不会有颠覆性的变化，也不会有某些自媒体说的房价上涨的空间。要知道目前的基调是“稳”，防止地产的问题向上下游扩散。
既然广州、郑州等大城市已进落地了“认房不认贷”的政策，那么其他城市必然会顺势跟进，结合金九银十这一波传统的销售季，我个人判断会有一波销售量的去化反弹。注意我仅是从市场销售的角度，并不是指房价会上涨！
所以，近期其他地方的刚需、刚改的购房者（虽然市场不经济，但是需求依然有的，每次直播都有知友们在评论区询问各个城市的购房情况），不妨等等。
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